› Woningen
  › Bedrijfsobjecten
  › Verkocht
   
  › Aankoop
  › Verkoop
  › Taxaties
  › Hypotheken
   
  › Vacatures
  › Contact
   

 

Enkele begrippen uit de taxatieleer

Optimale aanwending: De vraag naar vastgoed hangt af van de potentiŽle gebruiksmogelijkheden en niet in eerste plaats van het actuele gebruik. De waarde van het vastgoed zal dan ook gebaseerd worden op het meest winstgevende en maximaal toegestane gebruik. Dit betekent dat indien er twee of meerdere gebruiksmogelijkheden zijn, een daarvan de meest waarschijnlijke prijs zal opleveren. Deze prijs is dan het uitgangspunt voor de taxatie. "De optimale aanwending" kan het actuele gebruik inhouden of een alternatief gebruik. Maar ook een combinatie van deze twee behoort tot de mogelijkheden. Vanzelfsprekend wordt bij een eventuele alternatieve aanwending ook rekening gehouden met de te maken kosten c.q. voorgenomen investeringen om de alternatieve gebruiksmogelijkheden te realiseren.

Onverbrekelijkheid van grond en opstallen: Dit principe gaat geheel uit van de aanwezigheid van de opstallen. De optimale aanwending veronderstelt vervolgens de vraag: of de opstallen met haar fysieke beperkingen accepteren en daarmee de waarde voor de grond overeenkomstig dat gebruik vast te stellen, dan wel de kosten van sloop te accepteren en daarmee de (hogere) waarde van de grond te realiseren. De keuze zal waarschijnlijk vallen op de waarde met de hoogste uitkomst. Denk ook aan renoveren of aanpassen van
de opstallen.

Substitutiemogelijkheid: Als de onroerende zaken zijn te vervangen door een ander vastgoed in termen van nuttigheid of inkomstenproductiviteit. Dit principe van substitutie vormt mede de basis voor de vaststelling van de waarde.

Marginale grensnut: De som der delen hoeft niet gelijk te zijn aan de waarde van het totaal. Bijvoorbeeld: Toevoeging van een tweede badkamer in de woning, zal in de regel tot gevolg hebben dat de waarde van het totale vastgoed niet of niet gelijk stijgt met de kostprijs van de tweede badkamer. Ook juist het tegengestelde kan het gevolg zijn, bijvoorbeeld door de toevoeging van een bijgebouw of een extra kamer stijgt de waarde misschien proportioneel.

Anticipatie: Voor de taxateur betekent dit dat hij bij zijn waardering anticipeert op de te verwachten toekomstige opbrengst. De taxateur zal de toekomstige trends in de begeerte moeten kennen en besluiten welke consequenties deze trends hebben voor de waarde. Het is de toekomst in plaats van het verleden dat de taxateur als uitgangspunt voor zijn taxatie zal moeten nemen. Ook zal hij daarbij gebruik moeten maken van trends die wellicht al in het verleden zijn begonnen. Veranderingen die zich eventueel voor zouden kunnen doen zijn in de regel te onzeker en dus speculatief. Vooruitlopen op speculatieve verwachtingen heeft geen of uiterst beperkte invloed. Ook de aanwezigheid op de markt van een sterke groep vragers verstoren het marktbeeld. Bijvoorbeeld de vraag van de Zweedse beleggers eind jaren '80.

Vraag- en aanbod: Consumentenvoorkeuren wijzigen zich regelmatig, terwijl de vraag- en aanbodverhoudingen zich daardoor ook zullen aanpassen. In de markt kan een tijdelijke onevenwichtigheid zich voordoen door bijzondere omstandigheden (dagprijs of lange termijnwaarde). Bijvoorbeeld na het uitbreken van de Golfoorlog kwamen transacties landelijk moeizaam tot stand omdat de vraag tijdelijk nagenoeg geheel wegviel en de rente omhoog schoot. Lokaal of regionaal is ook denkbaar: denk aan uitpondingsprojecten, die de waarde van gelijksoortige objecten in de directe omgeving negatief kunnen beïnvloeden, bijvoorbeeld als er door uitponding op enig moment, in korte tijd veel aanbod op de markt komt. Dit kan ook gelden bij grootschalige nieuwbouwprojecten, waardoor de bestaande markt -door het vele aanbod- tijdelijk in langzamer vaarwater kan komen. De taxateur dient dan rekening te houden met deze factoren en zal een inschatting moeten maken (anticiperen) wanneer dergelijke projecten ten einde lopen c.q. wanneer de lokale markt weer in evenwicht zal komen. Omdat de taxateur een waarde op het moment moet afgeven zal hij de waarde op korte termijn noemen. Dat er sprake is van een onevenwichtigheid vermeldt hij in de beschrijving van de marktsituatie.

Balans in gebruik: Een marktstudie kan de taxateur leren dat het realiseren van een soortgelijk gebouw als dat van de buren niet realiseerbaar is. Mocht zulks wel realiseerbaar zijn, dan kan dit consequenties hebben voor de waarde van de beide percelen.

Kortom: Het principe van 'balans' betekent dat voor de taxateur dat hij niet klakkeloos mag aannemen dat de waarde van de naburige erven gelijk is, maar dat deze wel in relatie staan tot elkaar of kunnen staan en als zodanig steeds afzonderlijk beoordeeld moeten worden (hetzelfde geldt voor ruimten binnen een gebouw). De aanwezigheid van hoge plafonds of diepe ruimtes kan de efficiŽntie negatief beÔnvloeden en dus ook de waarde.

Identificatie: De status die een onroerende zaak met zich meebrengt kan de kooplust vergroten of juist verkleinen. Bijv. men hoort pas in een bepaalde sociale klasse indien men in dat gebied woont. Het gaat daarbij niet alleen om de locationele aspecten, maar ook om de architectuur (ik woon in en huis van Rietvelt'), grootte of materiaalgebruik.

Wettelijke belastingen: De taxateur gaat uit bij de waardering van een prijs die tot stand komt tussen partijen, waarbij geen bijzondere belastinginvloeden een rol spelen.

 

Enkele waardebegrippen die bij taxaties van onroerende zaken worden gebruikt:

Marktwaarde:

het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Waarde in het economische verkeer:

de prijs van een onroerende zaak die een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper na een zorgvuldige voorbereiding zouden overeenkomen bij verkoop.

De “waarde in het economisch verkeer” is het waardebegrip dat o.a. in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ) wordt gebruikt. Volgens de wettelijke definitie moet er in het kader van de WOZ van worden uitgegaan "dat het volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen" alsmede "de zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen".

Herbouwwaarde:

de som geld die geïnvesteerd moet worden om na een schadebrengend voorval een bouwwerk met een gelijke economische waarde te stichten.

Onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en gebruik:

de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat:
de prijs, die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat en op de voor het onroerend goed meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed. .

Executiewaarde vrij van huur en gebruik:

de prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding vrij van huur en gebruik, door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

Executiewaarde in verhuurde staat:

de prijs, die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik bij aanbieding in verhuurde staat (met door de geldgever gegeven toestemming), door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed.

 

 

Terug >>