› Woningen
  › Bedrijfsobjecten
  › Verkocht
   
  › Aankoop
  › Verkoop
  › Taxaties
  › Hypotheken
   
  › Vacatures
  › Contact
   

Bookmark and Share


Verkoop uw woning sneller (gemiddelde verkooptijd binnen twee maanden!) met het concept "Erfpacht geeft koopkracht"

Steeds vaker worden de laatste tijd woningen te koop aangeboden op grond, die niet in eigendom wordt verkregen maar in erfpacht. Omdat het niet voor iedereen even duidelijk is wat het exacte verschil is volgt hier een nadere uitleg.


Grond in eigendom behoeft uiteraard geen nadere uitleg: je koopt een woning en in de koopsom is mede begrepen de koopsom van de grond. Je bent na de notariële overdracht eigenaar van zowel de grond als de woning. Bij erfpacht is dat anders. De grond heeft (of krijgt) een andere eigenaar, bijvoorbeeld het Rijk, een gemeente of een (institutionele) belegger. Deze “verhuurt” voor een bepaalde periode de grond aan een ander, die dan gedurende die periode die grond mag gebruiken om daar – bijvoorbeeld – een huis op
te bouwen. Natuurlijk gaat het bij erfpacht niet over “zomaar” huren voor een tijdje. Bij erfpacht gelden termijnen van 50 of 100 jaar of soms worden er wel contracten afgesloten die “eeuwigdurend” zijn. Gedurende zo’n termijn mag de eigenaar niets met de grond doen, dan alleen maar eigenaar zijn. Die eigenaar noemen we dan de “blote eigenaar” en hij is ook de “erfverpachter”. Degene die de grond “huurt” heet dan “erfpachter” en kan (binnen zekere grenzen) gedurende de termijn van de erfpacht de grond gebruiken “alsof hij eigenaar is”.


Het “recht van erfpacht “ geeft dus heel veel rechten aan de gebruiker van de grond. We noemen dit een “zakelijk recht”. Hierdoor is het zelfs mogelijk hypotheek te vestigen op dit recht, mits de looptijd van de hypotheek maar korter is dan de resterende looptijd van het recht van erfpacht. Ook kunnen zowel de erfpachter als de erfverpachter tussentijds het recht van erfpacht als ook de “blote eigendom” tussentijds verkopen. De nieuwe koper en de nieuwe eigenaar van de grond zijn dan natuurlijk wel gebonden aan het oorspronkelijke erfpachtcontract.

Maar waarom en wanneer is nu erfpacht interessant en wat zijn de voors en de tegens?
In principe kunnen we heel kort door de bocht stellen, dat het natuurlijk altijd prettiger is de grond in eigendom te hebben omdat je dan van niemand afhankelijk bent, hoewel… Dit geldt natuurlijk alleen wanneer je een woning met grond contant betaald want alleen dan ben je van niemand afhankelijk, maar ja, wie kan dat? Dus komt er voor de financiering van het geheel een geldverstrekker om de hoek kijken
(meestal een bank) en heeft men dus toch weer met een ander te maken, weliswaar voor woning met grond, maar toch; wat zijn de voorwaarden, wat moet ik betalen, wanneer wijzigen de voorwaarden? etc.
Meestal komt het voor, dat er geen keus is tussen erfpacht of eigen grond omdat de woning die men wil kopen al staat op erfpachtgrond, die (soms) reeds lang geleden in erfpacht is uitgegeven. Vaak doet deze situatie zich voor in grote steden en soms in landelijk gebied. De laatste tijd gebeurt het steeds vaker, dat men kan kiezen voor eigen grond of erfpacht. Dit kan in principe zelfs voor vrijwel iedere woning die men wil kopen of verkopen en ook bij appartementen kan het heel vaak.

Maar waarom kiezen mensen voor kopen op erfpacht?
Eigenlijk een heel eenvoudige reden: een woning die je niet kunt kopen op eigen grond omdat dan de lasten te hoog worden en de bank geen hypotheek wil verstrekken, kun je vaak wel kopen wanneer de grond in erfpacht wordt uitgegeven. Het is natuurlijk ook mogelijk dat je eerst een goedkopere woning koopt en dat je deze weer verkoopt wanneer je inkomen hoger is of er een tweeverdienersituatie is ontstaan. Alleen in
de praktijk is dat vaak lastiger dan het lijkt omdat aan het kopen van een woning nogal wat kosten zijn verbonden (globaal ca. 10% van de aankoopkosten). Wil je dus een eerder gekochte woning weer verkopen, dan moet deze minimaal 10% in waarde zijn gestegen om er zonder resterende kosten uit te springen. Het probleem is dan vaak, dat wanneer de eigen woning 10% duurder is geworden dat dan ook andere woningen 10% duurder zijn geworden. Als dan de volgende woning een duurdere woning is
(wat bij doorstroming meestal het geval is) dan is die volgende woning dus extra veel duurder geworden. Dit fenomeen kan doorstroom plannen lelijk in de wielen rijden. Ook kan het gebeuren, dat op het moment dat men een duurdere woning wil kopen de prijzen juist zijn gedaald en dat men de eigen woning met verlies moet verkopen. Het gesprek met de hypotheekadviseur moet je dan beginnen met de mededeling, dat je een restantschuld hebt op je vorige woning. En dat is niet de handigste openingszin bij een hypotheekadviseur!


Door de aankoop van een woning op erfpacht ontstaat vaak de mogelijkheid die eerste aankoop over te slaan en al direkt de “volgende” woning te kopen. Men koopt deze woning dan als het ware in etappes” namelijk: eerst de woning op erfpachtgrond en later koopt men de grond (uiteraard moeten de erfpachtvoorwaarden wel voorzien in aankoop van de grond).


Hoe werkt nu precies zo’n constructie? Eigenlijk heel simpel (voor de koper en de verkoper dan; de makelaar maakt overuren): de grond van de woning wordt verkocht aan een belegger, die deze grond gelijk weer uitgeeft in erfpacht en de woning wordt met erfpacht verkocht. Als koper betaal je dan alleen de rente en aflossing van de woning en over de grond betaal je de zogenaamde “erfpachtcanon”. De erfpachtcanon (het chique woord voor huur) kent in de regel een lagere rente dan de hypotheekrente en is net zoals
hypotheekrente ook fiscaal aftrekbaar en zo ontstaan dan de lagere lasten.


Ook voor verkopers biedt erfpacht onverwachte kansen. De groep die in staat is je woning te kopen is bij verkoop op erfpacht belangrijk groter, waardoor véél meer mensen de woning kunnen kopen en de woning dus veel sneller verkocht is. Hieronder wordt dit verder toegelicht.

WAAROM VERKOPEN OP ERFPACHT?

Door de onzekere tijd (crisis) waarin we leven, is het voor een koper steeds moeilijker geworden om een woning aan te kopen. Dit komt o.a. door de aangepaste regelgeving omtrent de financiering van woonruimten, de zwaardere financieringseisen en de gestegen rente. Hierdoor is het voor u ook veel lastiger geworden om uw woning te verkopen.

Het goede nieuws is echter, dat dagelijks blijkt dat veel starters wel dolgraag een woning willen kopen, maar het niet kunnen kopen, omdat ze de benodigde hypotheek niet meer kunnen verkrijgen. Dus de doelgroep die uw woning kan kopen, wordt steeds kleiner en daardoor loopt de verkooptijd van uw woning steeds verder op.

Maar.....“ Erfpacht geeft (ver-)koopkracht”

Want u kunt uw woning tegenwoordig ook op erfpacht te koop aanbieden. Een koper van uw woning, wordt dan geen eigenaar van de grond, maar betaalt hier een gebruiksvergoeding (canon) voor. Hierdoor kan de koopsom van uw woning laag gehouden worden, (zonder dat dit gevolgen heeft voor de hoogte van uw opbrengst). En daardoor bereikt u een grotere doelgroep die in aanmerking komt voor aankoop en financiering van uw woning. U vergroot dus uw kans op verkoop!

Om dit te verduidelijken, geven we u een voorbeeld uit de praktijk:

De prijs van een woning op eigen grond bedraagt € 187.000,- kosten koper. Om een hypotheek voor de aankoop te krijgen, heeft een koper tegenwoordig een bruto jaarinkomen nodig van ca. € 41.500,-.

Dezelfde woning kan op erfpacht worden verkocht tegen een koopsom van €122.500,-, en een erfpachtcanon van € 284,- per maand. Nu heeft de koper ‘maar’ een bruto jaarinkomen van € 31.400,- nodig.

Nu zijn er in Nederland 193.000 huishoudens* met een bruto jaarinkomen tussen € 40.000,- en € 42.000,-. Dit aantal heeft dus de mogelijkheid de woning, uit ons voorbeeld, op eigen grond aan te kopen.

Maar wanneer de woning op erfpacht wordt aangeboden, heeft een groep van 982.000 huishoudens* (met een inkomen tussen € 31.400,- en € 42.000,-) de mogelijkheid deze woning aan te kopen.

Dit betekent dus dat de groep koopkrachtige kopers maar liefst 5 keer zo groot is geworden!

(*bron: CBS).

Zo zijn er het afgelopen jaar al ca. 100 woningen/appartementen op erfpacht verkocht met een gemiddelde verkooptijd van slechts 56 dagen (status oktober 2010)!

HOE VERKOPEN OP ERFPACHT?

In overleg met u en uw makelaar wordt allereerst een reële koopsom van uw woning vastgesteld. Dit is de prijs waarvoor de investeringsmaatschappij uw woning uiteindelijk zal afnemen, zodra de makelaar een koper voor uw woning op erfpacht heeft gevonden.

Daarna zal een taxateur namens de investeringsmaatschappij uw woning inspecteren. Vervolgens wordt uw woning op de volgende twee manieren aangeboden:

·      Op eigen grond, voor een vraagprijs (de reguliere manier);

·      Op erfpacht, tegen een vaste, niet onderhandelbare koopsom.

Vooral de lagere koopsom op erfpacht, zal ervoor zorgen dat uw woning extra opvalt, ten opzichte van gelijksoortige woningen in de markt. Hierdoor zullen er weer meer contactmomenten met potentiële kopers ontstaan en neemt de kans op een bezichtiging bij uw woning toe.

Behalve dat uw verkoopkansen stijgen, verandert er voor u als verkoper verder eigenlijk niets. U verkoopt namelijk altijd uw volledige eigendom; uw woning met grond. Of rechtstreeks aan de koper, zeg maar op de reguliere manier, of aan de investeringsmaatschappij zodra er een koper op erfpacht is gevonden. De investeringsmaatschappij verkoopt dan het recht van erfpacht en het opstalrecht aan die uiteindelijke koper.

Alle benodigde koopovereenkomsten zullen door een projektnotaris worden opgesteld. Bij deze projektnotaris vinden tevens de overdrachten plaats.

De eenmalige kosten voor het aanbieden van uw woning op erfpacht bedragen slechts € 349,- incl. BTW en bent u pas verschuldigd na verkoop (no cure, no pay).

UW VOORDELEN OP EEN RIJTJE:

·      U biedt uw woning onderscheidend aan;

·      U vergroot uw verkoopkansen;

·      Koopkracht vergroting voor koper, daardoor grotere doelgroep;

·      Uw opbrengst is vooraf bekend;

·      No cure, no pay

·      U heeft eindelijk zicht op het invullen van uw eigen woonwensen

Kortom, wilt u ook uw verkoopkansen vergroten? Of wilt u meer weten? Neem dan contact op met Staetenhof Makelaars, telefoonnummer 072 511 41 41 of vul het contactformulier in.

 

 

 

 

Terug >>